房地产专业知识:新房买卖常见的问题
2021-03-25 14:38:36 分类: 今日聚焦 来源: 房乐山网 58 阅读

一、如何识别商品房质量

首先,房地产开发企业销售商品房时应具备“五证”,即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。

《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。

其次,房地产开发企业交付商品房时应提供“两书”,即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

“两书”还可以作为商品房买卖合同的补充约定,是房地产开发企业承担商品住宅质量责任的法律文件和保证文件。

在《住宅质量保证书》中,应约定保修范围、保修期限、保修责任等。保修期从商品房交付之日起计算。

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二、面积误差如何处理

房地产开发企业交付使用的套内建筑面积或者建筑面积,与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;

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合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实计算,买受人请求解除合同的,人民法院不予支持。

面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的,人民法院应予支持。

房屋实际面积大于合同约定面积的:面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足。

面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,所有权归买受人;

房屋实测面积小于合同约定面积:面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发企业返还买受人,面积误差比超出3%的部分房价款由卖售人双倍返还买受人。

面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)×100%/合同约定面积。

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三、商品房层高缩水怎么办

层高缩水,是指交付的商品房层高与合同约定的层高不一致并且偏低。

在商品房买卖合同纠纷中,由于“层高缩水”问题导致的业主与开发企业的纠纷越来越多。

层高一旦缩水,很难让开发企业恢复到约定高度,只能让开发企业赔偿损失。因此购房人应该从合同中做好预防工作:

(1)要求开发企业把房屋平面图作为合同的附件,并标注层高与净高的详细高度。

(2)在购房合同中明确开发企业的违约责任、赔偿方法与金额。

四、新房买卖中有哪些违法违规行为

(一)投机炒房行为

(1)垄断房源,操纵房价、房租。

(2)捂盘惜售或者变相囤积房源。

(3)通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息,以及雇佣人员制造抢房假象等方式,恶意炒作,哄抬房价。

(4)通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房。

(5)通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

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(二)房地产开发企业违法违规行为

(1)在取得商品房预售许可前,以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。

(2)未按政府备案价格要求销售商品房,或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式,变相实行价外加价。

(3)一房多卖,损害购房人合法权益。

(4)利用合同格式条款,免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。

(5)限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。

(6)未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。


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